《財政預算案2024/25》公布，2024年2月28日起全面撤銷所有辣稅，亦即額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)、新住宅從價印花稅(NRSD)均告取消，炒家、境外客、公司客、非首置客，$300萬樓下物業，只須交$100印花稅。
買樓雜費支出龐大，其中「印花稅」(或稱: 釐印費、從價印花稅) 是其中一項極高昂的置業成本。不過物業印花稅種類繁多，又有SSD、DSD、BSD，究竟點樣計算？點樣唔使交冤枉稅？當中有十大重點要留意，同你釐清所有疑問！
很多人都會問，究竟這筆稅項應該何時繳交? 以前政府容許買賣在簽署「轉讓契約」時才繳付印花稅，但為防炒風 (註: 因若投資者拉長成交期變相可延遲交稅)，故其後政府規定，買賣雙方在簽訂「買賣合約」後30天內需繳交，而不是等待「轉讓契約」時才繳付。對一般買家來說，大家前往律師樓簽署「正式買賣合約」時，律師多數會提醒你帶支票支付相關稅項，律師會協助代交印花稅。
正因為在購買香港住宅物業時，若符合早前說的「三大條件」，你只需繳交「從價印花稅」，否則會被要求徵收更高的「新住宅從價印花稅」。因此，怎樣才為之「香港永久性居民」? 怎樣證明自己「沒有持有其他物業」? 以及自己並不是其他物業的「實益擁有人」? 這一點就變得相當重要。
所謂「香港永久居民」，很直接就是只要你持有「香港永久居民身份證」就可以；但如果你仍待入境處核實身份，而持有「核實香港永久性居民身分證資格申請結果通知」則不屬於永久性居民。
至於怎樣為之「沒有擁有其他香港住宅物業」? 如果你本身在一個物業上有「實益權益」或「佔有部份業權」，法律上已視為擁有物業。但怎樣才為之有「實益權益」呢?
法律上，物業可分「名義擁有人」(Legal Title)及「實益擁有人」(Beneficial Owner)。「名義擁有人」就是在註冊文件上顯示出來的名字，但「實益擁有人」則未必顯示出來，但他可能只是協助供款、或為物業作出貢獻，但已可視為「實益擁有人」。通常在往律師行簽「正式買賣合約」時，律師會多給一份文件「法定聲明IRSD131」予買家簽署，作用是證明「自己沒有持有香港住宅物業」。
以至如果本身是以「受託人」(Trustee) 身份持有物業，或與其他人聯權(Tenant in Common / Joint Tenancy)擁有住宅物業，在法律上已被視為擁有一個住宅物業，故當這些買家再購入另一香港住宅物業時，已不符合「沒有擁有其他香港住宅物業」的條件了。
既然是否持有物業，會直接決定繳交「從價印花稅」，抑或更高稅階的「新住宅從價印花稅」，究竟怎樣決定買家是否持有多於一個住宅物業呢? 印花稅沒有特別註明什麼為之「單一物業」，但有說明如果「物業」本身涉及「天台」、「平台」及「花園」，一般來說會視為一個物業看待。至於部份買家自製相連或複式，究竟會被視作一個單位、還是兩個單位呢? 則視乎有沒有獲屋宇署批則。
買家買樓時，有人可能會聯名購置物業，這些情況多數出現在夫婦二人聯名買樓。之前我們曾經說過，如果本身以聯權擁有香港住宅物業，會被視為持有物業所看待，但如果在買樓過程中，其中一方持有物業又應該怎樣計算?
一般準則，在置業時其中一方沒有持有物業，但另一方持有物業，稅局不會視乎持有物業的一方是否「近親」，一律視為「已持有多於一層香港住宅物業」看待，故他們需繳交更高稅階，即「新住宅從價印花稅」。舉例兩夫婦聯名購入一層300萬元的物業，其中一方已持有本港住宅物業，他們需要繳付7.5%的「新住宅從價印花稅」，即22.5萬元。
物業價值300萬元 (聯名買入，先生沒有物業、太太持有物業)
新住宅從價印花稅:300萬元X7.5% = 225,000元
但如果兩夫婦希望減省一點稅項，實情又有沒有方法? 答案是有的! 因為稅務局有特殊豁免，其中只要「提名」一個在香港擁有住宅物業的近親簽定「轉讓契約」，不論他本身是否香港永久性居民，均只需繳交「從價印花稅」，而不是7.5%的「新住宅從價印花稅」。值得注意，「近親」是有定義的，必須是「配偶」、「父母」、「子女」、「兄弟姊妹」方受理。故同一方案也套用在上述關係。
所以其中一個方法就是他們可採用「提名」方式來進行買賣。實際操作即如何? 首先由沒有持有物業的丈夫，先出面簽署「臨約」及「正約」，但在正式簽署「轉讓契」時，要求律師加入太太名字成為聯名業主。由於「提名」人是近親，買賣只需依從「從價印花稅」。如果提名的近親本身沒有持有物業，只需繳付100元的印花稅。如以一層300萬元的物業作例子，先生繳稅100元，相當於200元便可以。
物業價值300萬元 (先生提名太太、太太沒有持有物業、共同持有)
太太: 100元
但如果提名的「近親」本身已持有香港住宅物業又怎計? 實情也只需要按業權比例繳交「從價印花稅」。總之，提名近親只會用「從價印花稅」來看待，而不是更高稅階的劃一7.5%的「新住宅從價印花稅」。
如果丈夫買入的單位為300萬元，而丈夫本身是香港永久性居民，且買樓前並沒有持有任何香港住宅物業，他需要先支付300萬元的「從價印花稅」，相當於100元。
在簽訂「轉讓契約」前，丈夫決定提名太太成為聯名業主，而太太本身有物業的話，就，就需要按物業持有一半業權繳交「從價印花稅」，計法是「300萬X1.5% / 2」，相當於100元的印花稅。
物業價值300萬元 (先生提名太太、太太已持有物業、共同持有)
先生: 100元
太太: 100元
共: 200元
也有一些情況，是先由沒有持有物業，且是香港永久性居民的丈夫出面買樓，簽署臨時買賣合約及正式買賣合約，之後正式簽署「轉讓契約」時，提名太太持有物業，而太太成為唯一持有物業人士。如果太太本身沒有持有物業，則先生購買物業時繳付「從價印花稅」，而太太支付100元印花稅便可以。
舉例，如果丈夫買入的單位為300萬元，而丈夫本身是香港永久性居民，且買樓前並沒有持有任何香港住宅物業，他在簽署「轉讓契約」時，提名太太持有物業，而太太成為唯一持有物業的人士。如果太太並沒有持有物業，丈夫要先支付「從價印花稅」，即100元。之後在提名太太成為唯一持有人時，只需繳付100元印花稅便可以。
物業價值300萬元 (先生提名太太、太太沒有持有物業、提名後太太為唯一購買人)
先生: 100元
太太: 100元
共: 200元
如果同一個案，太太之前已經持有物業，並提名太太為「唯一購買人」。此時丈夫要先支付「從價印花稅」，即100元。之後在提名太太成為唯一持有人時，太太要再支付100元。
這種以「提名人」增持物業的做法，比起一起首由太太自己購入物業，要支付劃一7.5%的「新住宅從價印花稅」為低，可以說是條例賦予兩夫婦走灰色地帶慳稅的一種手法。
物業價值300萬元 (先生提名太太、太太持有物業、太太為唯一購買人)
先生: 100元
太太: 100元
共: 200元
| 樓價300萬元 | 稅項 | 原因 |
| 聯名買樓、先生沒有物業、太太持有物業 | 新住宅從價印花稅: 100元 | 其中一方已持有物業 |
| 先生提名太太、太太沒有持有物業、共同持有 | 從價印花稅(太太) 100元 | 近親提名只需交從價印花稅，因太太沒有物業不用繳稅 |
| 先生提名太太、太太已持有物業、共同持有 |
從價印花稅(先生): 100元 從價印花稅(太太): 100元 |
近親提名只需交從價印花稅，太太提名持一半業權，所以計一半從價印花稅 |
| 先生提名太太、太太沒有持有物業、太太為唯一購買人 |
從價印花稅(先生): 100元 太太: 100元 |
近親提名只需交從價印花稅，因太太沒有物業不用繳稅 |
| 先生提名太太、太太持有物業、太太為唯一購買人 |
從價印花稅(先生): 100元 從價印花稅(太太): 100元 |
近親提名只需交從價印花稅，太太提名持全部業權，所以要計全層樓的從價印花稅 |
至於第二個處景就是「非香港永久性居民」。因為如果本身二人符合香港永久性居民條件，買樓前並沒有持有任何香港住宅，以聯名方式購入住宅單位，固然可用屬於首置身份入市，只需繳交「從價印花稅」。但如果聯名買樓的其中一方，並不是「永久性居民」又怎辦? 應該當作香港人身份，繳交「從價印花稅」，還是當作海外人身份要繳交劃一7.5%的「新住宅從價印花稅」?
根據條例，如果一名「永久居民」跟一名「非永久性居民」近親一起買樓，可照舊繳交「從價印花稅」。同樣地「近親」有定義，必須是「配偶」、「父母」、「子女」、「兄弟姊妹」方受理，否則就要繳交更高稅階。
舉例先生本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的太太置業。太太本身在香港沒有持有住宅物業，二人以300萬元購入一個單位，物業印花稅就是先生在簽約時繳交100元的「從價印花稅」而已。
物業價值: 300萬元 (聯名買入、其中一方非香港人、屬於近親、沒有持有香港住宅物業)
從價印花稅:100元
買家印花稅: ——
反觀如果聯名買樓的一方並非近親，則需要繳付「新住宅從價印花稅」，且還需按需要繳交針對海外人士的「買家印花稅」。舉例男方本身屬永久性居民、在港沒有持有何物業，但卻聯同一名非香港永久居民的女士，以300萬元購入一個單位，該女士跟男方並非近親。物業要交「新住宅從價印花稅」即「300萬X 7.5%」，相當於225,000元外，還要多繳交7.5%的「買家印花稅」。
物業價值: 300萬元 (聯名買入、其中一方非香港人、非近親)
新住宅從價印花稅:300萬元X7.5%=225,000元
買家印花稅: 300萬元 X 7.5% = 225,000元
共: 450,000元
沿用之前同一概念，如果採用「提名」方式入市，又能否達到慳稅效果? 例如先由一名永久居民負責簽署簽「臨約」及「正約」，之後待「轉讓契約」時「提名」非香港永久性居民。根據稅務局規定，不論是否香港永久性居民，只要提名近親簽立轉易契都是以「從價印花稅」方式來計算。
問題是，既然聯名入市時，即一方為香港永久居民、而另一方非香港永久居民，只要大家是近親，也沒有持有物業，就可以用「從價印花稅」來計算，買家並不需採用相關「提名」方式入市而已。
物業價值: 300萬元 (提名其中一方非香港人、屬於近親、沒有持有香港住宅物業)
男方: 100元
女方: 100元
共: 200元
問題是，如果提名人並不是香港永久居民，而不是近親，又會怎樣處理呢? 根據稅局規定，稅局容許買家在簽立轉讓契時提名一名近親，且該名近親不一定是香港永久性居，而僅需要支付「從價印花稅」。但由於獲提名一方並不是「近親」，故並不跌入「從價印花稅」界別，且因本身屬「非永久性居民」，還需繳交針對海外客的「買家印花稅」。
舉例，男方為香港永久居民、在香港也沒有物業，購入了一層300萬元的物業，其後在簽訂「正式買賣合約」時加入一名女方，成為其中一半業權人。該女方並非其近親、也不是香港永久居民。男方需要先繳付100元的「從價印花稅」。
由於女方並不是男方的近親、也不是香港永久性居民，但卻按業權比例繳7.5%「新住宅從價印花稅」， 相當於「300萬X7.5%/2」，相當於112,500元，另繳付7.5%的「買家印花稅」225,000元。不過比起聯權買入的方式，需支付7.5%「新住宅從價印花稅」及7.5%「買家印花稅」慳了一點。
物業價值: 300萬元 (提名人非永久性居民、非近親)
從價印花稅:100元
新住宅從價印花稅: (300萬元 X 7.5%) / 2 = 112,500元
買家印花稅:300萬元X7.5% = 225,000元
共: 337,500元
| 樓價300萬元 | 稅項 | 原因 |
| 聯名買入、其中一方非香港人、但屬於近親，雙方均沒有持有香港住宅物業 |
從價印花稅: 100元 買家印花稅: —— |
永久居民+非永久居民聯名入市，只要非永久居民為近親，雙方沒有住宅物業，只需繳交從價印花稅 |
| 聯名買入、其中一方非香港人、非近親 |
新住宅從價印花稅: 100元 買家印花稅: 300萬元 X 7.5% = 225,000元 |
永久居民+非永久居民聯名入市，但非永久居民非近親，故不跌入豁免，要交劃一7.5%「新住宅從價印花稅」，及因非永久居民，需交「買家印花稅」 |
| 提名女方非香港人、屬於近親、沒有持有香港住宅物業 |
從價印花稅(男方): 100元 女方: 100元 |
近親提名不理會女方是否屬香港永久性居民，只需交從價印花稅。 |
| 提名人非永久性居民、非近親的女方 |
從價印花稅: 100元 新住宅從價印花稅: (300萬元 X 7.5%) / 2 = 112,500元 買家印花稅: 300萬元X7.5% = 225,000元 |
提名人不屬於近親，不跌入豁免範圍，需交按業主比例繳7.5%新住宅從價印花稅。非香港永久性居民要交「買家印花稅」。 |
對於換樓人士來說，無論是「雙倍印花稅」及「新住宅從價印花稅」也屬於壞消息，只因如果他們選擇「先買後賣」的話，由於同時間會持有兩層物業，新購入的物業就需要繳交高達7.5%的「新住宅從價印花稅」。政府為了激活換樓鏈，故容許換樓人士可申請退稅，在新購入物業簽定「轉讓契約」後的一年內沽出舊有物業，就可以申請退還多繳的稅項。
假設買家新購入的物業為300萬元，由於舊居尚未沽出，故他需要支付100元的「新住宅從價印花稅」，但新居入伙後一年內，他成功沽出了舊居，故可向稅局申請退回多繳的稅項。稅局會退回「225,000元 – 100元」，相當於224,900元的款項。
退款申請期限為購買新物業約後的兩年、或者出售舊有物業簽署了轉契後的兩個月，以後者為準。屆時需要在指定期限內，提交「IRSD125A」文件作退稅申請。
物業價值300萬元 (仍持有舊居)
新住宅從價印花稅: 300萬元 X 7.5% = 225,000元
沽出舊居後，退稅:225,000元–100元 = 224,900元
部份人會問，如果本身是繼承遺產的話，需否繳付「從價印花稅」，又或者如果本身已持有物業，但因親人離世要繼承物業，究竟又需要支付「新住宅從價印花稅」呢? 答案是不用的。因為根據條例規定，任何人以「遺囑」或「無遺囑」的情況下，繼承了物業並不需繳付「印花稅」。只是如果他繼承物業後，他選擇再購入新物業的話，則會視為持有多於一層物業看待，需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」。
當然，部份人為免在遺產繼承上引起不必要的麻煩，很多人買樓時已傾向用「長命契」，即所謂「聯權共有」的方式來持有物業。假如如果兩夫婦共同以「長命契」形式持有物業的話，雙方的業權及權益是一樣的，當其中一方去世，物業權益會自動轉移至其他聯權持有人身上，變相無須處理遺產承辦的問題。
部份人可能會問，本身持有工商鋪、海外物業、或車位，究竟在條例下，會否視為物業一部份，在購入香港住宅時需要繳付劃一15%的「新住宅從價印花稅」，而非較低稅階的「從價印花稅」。稅局不會計算工商鋪、海外物業及車位為「香港住宅」一部份，故只要在香港沒有持有「住宅物業」就可用「從價印花稅」的稅階計算。
只是部份人在買香港住宅時，很多時會連同車位一併購入。車位理應計算在「非住宅」的「印花稅」範圍，但如果同住宅一併購入又怎處理呢? 大前提就要視乎是用同一份文書來處理，還是分開兩份文書來處理。如果買家是香港永久性居民、且在香港並沒有持有物業，購買一個住宅單位連一個車位時，只需按「從價印花稅」計算便可以。舉例單位連車位價格600萬元的話，買家只需支付600萬X2.25%，相當於135,000元的「從價印花稅」便可以。
物業價值: 400萬元(住宅)+200萬元(車位) (同一份契約)
從價印花稅:600萬元 X 2.25% = 135,000元
但如果買家選擇分開兩份契約來成交，則需按照自身的印花稅來處理。以上述例子則業主要支付「400萬元X 1.5%」，相當於60,000元的「從價印花稅」；並再就總值200萬元的車位，繳付100元的「印花稅」，合共就是60,100元。
物業價值: 400萬元(住宅)+200萬元(車位) (兩份契約)
從價印花稅:400萬元 X 1.5% = 60,000元
車位印花稅: 100元
共: 60,100元
如果買家選擇用同一份文書，但卻購買一個住宅單位、加兩個車位的話，稅局也會分開處理。若以上述例子來計算，則如下
物業價值: 400萬元(住宅)、200萬元(車位)、200萬元(車位) (同一份契約)
從價印花稅:400萬元 X 1.5% = 60,000元
車位印花稅:100元
車位印花稅:100元
共: 60,100元
由購買屋苑連車位的這個議題，引伸出同一份文書購多於一個單位又怎辦? 尤其是如果買家本身屬於香港永久居民，用同一份文書跟發展商大手入貨，變相就能夠以首置客的名義迴避高達15%的稅項。起初稅務局不打算作出規管，由於他們強調徵收「印花稅」是以「文書」作為基礎，但其後在傳媒壓力下，政府最終需要修例，並規定就算只用一份文書，但當中購入多於一個單位，也需要按較高稅階的7.5%「新住宅從價印花稅」來繳付稅項。
當然除了上述方法可合規避稅後，部份買家就索性用公司轉讓方式來避稅，只要把資產注入子公司後，再以「公司股份」轉讓形式出售公司就可以。由於業權人只是購買公司的股份，不屬於物業買賣，故只要支付牽涉「資產值」的0.2%印花稅及5元「轉讓書」便可以。
根據稅務條例，只要「母公司」持有「母子公司」超過九成股權，就可以透過「注入資產」方式，把資產注入「母子公司」內，當中可以豁免所有稅項。而開設「母子公司」的數目可以是無限的。下一手買家，可以購入「公司股份」方式向「母子公司」買入資產。因為「母子公司」只是「轉讓股份」，故只需支付很有限的稅項，變相成為合規避過7.5%「新住宅從價印花稅」的好方法。